Wasserdichter Mietvertrag schützt nur bedingt

Bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ist Fachwissen gefragt

Wasserdichter Mietvertrag schützt nur bedingt : „Es gilt, was im Mietvertrag steht“, denkt so mancher private Wohnungsvermieter. Leider ist das nicht immer so, gibt Doris Wittlinger, Geschäftsführerin der Stöben Wittlinger GmbH zu bedenken. Gut gemeinte Individualvereinbarungen im Wohnungsmietvertrag können zur Nichtigkeit von niedergeschriebenen Regelungen führen und werden von Gerichten oft zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt, beispielsweise bei den Kündigungsrechten oder Renovierungsklauseln.

Das Gefährliche für den unkundigen Vermieter sind insbesondere die Fallstricke, die sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung ergeben. Alle unklaren Formulierungen, die in Konkurrenz zum Formularmietvertrag stehen, gehen zu Lasten des Vermieters. Bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ist Fachwissen gefragt, betont Doris Wittlinger.

Folgende Grundvereinbarungen sollten auf jeden Fall getroffen werden:

- Die Höhe der Miete ist der wesentlichste Bestandteil des 
Mietvertrages und sollte detailliert als Nettokaltmiete, 
Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung aufgeführt werden.

- Die Fälligkeit der Miete sollte zusätzlich vereinbart werden, 
falls eine andere als die gesetzliche Regelung gewünscht wird. 
Nach der gesetzlichen Regelung muss der Mieter bis zum Ablauf 
des dritten Werktags eines jeden Monats die Miete im Voraus 
entrichten.

- Der Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Zahlung der 
Betriebskosten enthalten. Eine fehlende Klausel bedeutet, dass 
die Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind. Das Gesetz 
verpflichtet grundsätzlich den Vermieter, die Betriebskosten zu 
tragen. Er kann diese Verpflichtung jedoch auf die Mieter 
übertragen.

- Die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur 
verlangen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gerichte 
haben in den vergangenen Jahren viele 
Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen gekippt. Der Mieter
kann nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn die 
Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde (BGH, 18.03.15, 
Az. VIII ZR 185/14).

- Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verhindert kleinliche 
Fragen nach der Ursache von Schäden. Mieter haften für kleinere 
Schäden bis maximal 110 Euro an Teilen der Wohnung, die ihrem 
häufigen Zugriff ausgesetzt sind, zum Beispiel für kaputte 
Duschköpfe. Die Kosten für die Kleinreparaturen dürfen innerhalb
eines Jahres die Höhe von sieben bis zehn Prozent der jährlichen
Nettokaltmiete nicht übersteigen.

- Für den Vermieter ist es wichtig, dass alle Mietparteien, die im
Mietvertrag aufgeführt sind, den Vertrag unterschreiben, damit 
diese als Schuldner gelten. Auch alle Anlagen des Mietvertrags 
müssen unterschrieben werden.

- Bei der Wohnungsübergabe sollte der Zustand der Wohnung 
dokumentiert, Mängel, Zählerstände und Schlüsselanzahl sollten 
detailliert protokolliert werden.

https://www.stoeben-wittlinger.de/